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通过案例分析看物业保安义务的根本性质、法律责任与归责原则

发布者:中国物业管理 发布时间:2017-9-16 10:20:04 阅读:508

导读:通过案例分析看物业保安义务的性质、法律责任与归责原则。以下都是涉及物业服务中保安义务的案例,虽然案例一和案例二的原告分别有人身伤害、财产损失,但是法院最后判决物业服务公司所承担的法律责任却截然不同。

  案例一:
 
  2001年2月4日,卢某与XX南方物业公司(下称南方公司)签订物业管理服务合同一份,约定由南方公司管理卢某的一套公寓,管理期限从2001年2月16日至2006年12月31日。该合同约定由南方公司提供小区保安服务。2003年1月23日晚9点左右,卢某在其居住大楼的电梯内遭受不法分子袭击并因此而受伤。卢某因此将南方公司诉至法院,要求解除物业管理服务合同,并赔偿其医疗费、误工费、交通费、营养费、护理费、整容费、学习中断费及精神损失费共计76896元。
 
  案例二:
 
  宏大公司与XX神达物业公司(下称神达公司)2000年签订物业服务合同。2001年1月由于春节放假,宏大公司没有安排人员值班。2月1日, 宏大公司员工又开始上班,发现其所租用的房屋门被撬,电脑被盗,遂向公安机关报警。经公安机关现场勘验,系被开锁入室,现场有撬挖痕迹。经清点,宏大公司报称损失物品总计11115元。宏大公司要求神达公司赔偿,神达公司认为是宏大公司春节期间没有安排人值班所致,不同意赔偿。故宏大公司将神达公司告上法院,诉求赔偿11115元。
 
  以上都是涉及物业服务中保安义务的案例,虽然案例一和案例二的原告分别有人身伤害、财产损失,但是法院最后判决物业服务公司所承担的法律责任却截然不同。案例一被告无须赔偿卢某,案例二被告却在其过错范围内,赔偿部分原告损失。为什么相似的案件却是不同的判决呢?笔者认真分析这类物业保安义务案件,认为判断物业服务公司是否承担人身、财产赔偿,必须准确界定物业保安义务的性质,以及物业服务公司承担法律责任的范围和归责原则。
 
  物业保安义务的性质
 
  《物业管理条例》中保安义务的规定
 
  一、保安义务是一种法定的消极义务。第47条“物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业服务区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。”该规定见物业服务公司的安全防范工作仅限于“发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”在安全事故发生的条件下,保安义务是一种消极的安全防范义务,而不是积极的安全保护义务,而且该条也没有强制物业服务公司聘请保安人员。据此,我们可以认为《条例》没有将保安义务列为物业服务公司积极安全保护义务。
 
  二、保安义务也是一种合同义务。《条例》第36条的规定则从侧面强调了保安义务具有约定性,其规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这个规定包含三个层次内容:(1)物业服务合同是业主和物业服务公司之间权利义务产生的前提;(2)物业提供的保安服务是双方在合同中约定的内容;(3)物业服务企业在未能履行物业服务合同约定的前提下,导致了业主人身、财产安全受到损害,应当依法承担法律责任。
 
  论证保安义务的根本性质——法定义务
 
  确认保安义务为一种特殊的双重义务,尤其是承认法定义务的根本性,不但利于保护小业主的合法权益,维护社区物业的公共秩序,提高物业服务企业的服务水平,而且从司法实践的发展趋势看更倾向认可保安义务的法定性。
 
  1. 法定义务符合我国现行法律法规所建立起来的模式。保安义务对义务人而言,应是其承担的最基本义务和达到的最低要求。保安义务作为一种法定义务,除特别情形外,通常都要求义务人积极的作为,保障相关公众的人身或财产安全。
 
  2. 法定义务符合司法实践发展趋势。有学者认为保安义务除了来源于合同义务外,其他来源的理论基础都是源自诚实信用原则,这种合同虽然未作明确规定,但依据诚实信用原则而产生的保安义务在性质上是一种附随义务。相对于附随义务,来源于合同的保安义务就是一种给付义务。附随义务与给付义务相对应,附随义务不能独立诉求履行义务。
 
  可是,随着《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》的颁布实施,一些附随义务也上升为法定义务,该解释第六条规定:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持。因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外。”物业服务企业是否可以适用本条,司法实务中逐渐倾向于按此施行。
 
  物业保安义务法律责任的归责原则
 
  物业保安义务具有“双重性质”,既有法定性,也有契约性。法定性为根本性质,起着概括规定、约束限制物业保安合同的作用;契约性为首要性质,在适用上为第一位,即有契约依契约,无契约依法定或者契约违背法定时依法定的适用顺序。因此在确定物业保安义务法律责任的归责原则时候,必须区分有无契约存在,契约是否约定清晰明确,具体如下:
 
  1. 无过错责任,以未约定或者约定不明物业保安服务及合同约定违反法定为前提。上文已述,《物业管理条例》第四十七条明确规定了物业服务公司应做到最低保安义务,作为一个合格的物业服务公司必须知道法定保安义务,并且符合最低保安义务,不得违反法律强制规定。
 
  2. 过错归责原则,以合同明确约定物业保安服务为前提。物业服务公司如果已经尽职尽责履行了合同规定的保安服务,业主仍然产生损失,或者完全由于业主自己的过错导致损失,物业则不承担赔偿业主人身、财产的损失;如果未能履行或者完全履行规定的保安服务,导致业主人身、财产损失,物业服务公司必须在过错范围内承担赔偿责任;若业主与物业服务公司同时存在过错,则双方按各自过错的比例,由法官自由裁量各自承担的责任。
 
  引言中两个案例就是法院以过错归责原则认定被告是否应赔偿原告。案例一法院调查所得南方公司已经在小区设置了门卫岗及保安员,卢某不能提供其所遭受袭击系南方公司不履行职责所致的证据,南方公司在卢某被袭击事实中没有过错,故没有支持卢某的诉讼请求。案例二判决被告承担部分责任,就是因为被告宏大公司在春节期间一方面没有按规定打开监控录像,保存有效的监控信息,导致公安机关的侦查工作受阻;另一方面也没有对春节期间出入服务区域的物品进行登记,对原告物品被盗出国贸大厦具有不可推卸的责任。法官认定物业服务公司赔偿原告部分损失,但同时原告春节期间没有人值班也有过错,所以法院判决双方在各自过错范围内承担相应责任。

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